Kinh doanh bất động sản là một trong những ngành nghề nổi bật và hấp dẫn nhất ở nước ta hiện nay. Mặc khác, để thành công trong lĩnh vực này, người kinh doanh cần phải nắm được các kiến thức chuyên môn và hiểu rõ những nguyên tắc quan trọng. Việc đầu tư vào bất động sản có thể mang lại lợi nhuận lớn, nhưng cũng có thể gặp phải những rủi ro nếu không được quản lý và điều hành đúng cách. Bên cạnh đó, cũng vẫn còn nhiều người chưa hiểu rõ bản chất của kinh doanh bất động sản là gì? Vậy nên trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn tìm hiểu kỹ càng về kinh doanh bất động sản và những điều quan trọng cần lưu ý để có thể đạt được thành công trong lĩnh vực này.
- Bất động sản là gì?
- Kinh doanh bất động sản là gì?
- Các loại hình bất động sản được phép đưa vào kinh doanh
- Điều kiện kinh doanh bất động sản
- Nguyên tắc phải luôn được đảm bảo trong kinh doanh bất động sản
- Các hành vi bị cấm khi kinh doanh bất động sản
- Những trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp
- Một số kinh nghiệm sống còn khi kinh doanh bất động sản
Bất động sản là gì?
Bất động sản là tài sản không thể di chuyển được về mặt cơ học bao gồm đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng trên đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các loại tài sản khác do Pháp luật quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015.
Bất động sản có thể chia làm 4 loại chính, bao gồm:
- Bất động sản nhà ở: Bao gồm nhà ở hộ gia đình, nhà cho thuê, căn hộ, khách sạn, khu căn hộ,.... Thị trường bất động sản nhà ở được đánh giá là nơi tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh, đặc biệt là với các dự án căn hộ, tòa nhà hoặc khu phức hợp đã được xây dựng trước đó.
- Bất động sản đất: Bao gồm đất nền, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu hay chăn nuôi. Mặc dù đất thuộc nhóm này là đất chưa phát triển, đất tại sử dụng, nhưng vẫn được rất nhiều nhà đầu tư săn đón bởi tính pháp lý đơn giản và vốn đầu tư thấp.
- Bất động sản công nghiệp - hạ tầng: Bao gồm các khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê hoặc các dự án sản xuất, lưu trữ hàng hóa. Đây là phân khúc đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là trong bối cảnh công ty nước ngoài đang gia tăng đầu tư vào thị trường Việt Nam.
- Bất động sản thương mại - dịch vụ: Bao gồm các tòa nhà trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, dịch vụ y tế và giáo dục được sử dụng cho mục đích kinh doanh thương mại và dịch vụ, hoặc xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động này. Những dự án phát triển theo loại hình bất động sản này yêu cầu một bộ máy quản lý và vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo việc liên kết tốt với các tiện ích khác trong cùng khu vực.
Kinh doanh bất động sản là gì?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư số vốn lớn trong việc thực hiện các công việc xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản để bán lại; cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; tư vấn hoặc quản lý bất động sản; cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích tạo lợi nhuận.
Nói một cách dễ hiểu thì kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư một số tiền nhất định vào một bất động sản nào đó nhằm tạo ra lợi nhuận. Các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm mua bán, xây dựng để cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản. Ngoài ra, kinh doanh bất động sản còn bao gồm việc cung cấp các dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản. Mục đích của việc kinh doanh bất động sản là để tạo ra lợi nhuận thông qua các hoạt động mua bán hoặc cho thuê.
Các loại hình bất động sản được phép đưa vào kinh doanh
Những loại tài sản có thể được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm:
- Các công trình xây dựng hoặc nhà ở có sẵn của tổ chức và cá nhân.
- Các công trình xây dựng hoặc nhà ở được dự tính xây dựng trong tương lai của tổ chức và cá nhân.
- Các công trình xây dựng hoặc nhà ở là tài sản công được phép đưa vào kinh doanh theo sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh quyền sử dụng đất nếu đất đó được Nhà nước cho phép chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại theo quy định của Pháp luật về đất đai.
Điều kiện kinh doanh bất động sản
Bất động sản là một trong những lĩnh vực tiềm năng và đang ngày càng phát triển ở Việt Nam. Tuy nhiên, để kinh doanh đất đai hoặc nhà ở thì cần phải đáp ứng một số điều kiện và quy định của Pháp luật. Việc nắm vững các quy định không chỉ giúp doanh nghiệp tổ chức kinh doanh hiệu quả mà còn giúp ngăn ngừa và giải quyết các tranh chấp, xung đột trong quá trình cho thuê hay mua bán.
1. Điều kiện nhà ở được đưa vào kinh doanh bất động sản
Nhà ở là một trong những loại hình bất động sản được nhiều người quan tâm khi quyết định đầu tư vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, để bất động sản được đưa vào kinh doanh thì cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định.
Đối với nhà ở có sẵn
Nhà ở cần phải đáp ứng những điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
- Nhà ở phải có đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất trong giấy chứng nhận. Tuy nhiên, đối với nhà trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở.
- Không nằm trong trường hợp bị kê biên thi hành án.
Đối với nhà ở xây dựng trong tương lai
Tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh bất động sản được quy định như sau:
- Chủ đầu tư phải sở hữu các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu cần) và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc công trình đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan này sẽ trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo và nêu rõ lý do nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua bất động sản.
2. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Điều kiện của tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh 2014 gồm hai điều kiện:
- Đối với tổ chức, cá nhân, khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
- Ngoài ra, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của Pháp luật. Các trường hợp này đã được liệt kê tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Nguyên tắc phải luôn được đảm bảo trong kinh doanh bất động sản
Để kinh doanh bất động sản một cách hợp pháp, việc tuân thủ các nguyên tắc trong Pháp luật là rất cần thiết. Theo điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hoạt động này cần tuân thủ những điều sau:
- Đảm bảo sự bình đẳng trước Pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan theo hợp đồng mà không vi phạm các quy định của Pháp luật.
- Kinh doanh phải trung thực, minh bạch, rõ ràng.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh.
- Tổ chức, cá nhân chỉ được phép kinh doanh bất động sản tại các khu vực được chấp thuận sử dụng đất và không nằm trong phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo kế hoạch của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các hành vi bị cấm khi kinh doanh bất động sản
Căn cứ vào Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản gồm có:
- Kinh doanh các loại hình bất động sản không được cho phép theo quy định của Pháp luật.
- Đầu tư dự án không tuân thủ quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Cung cấp thông tin không công khai, không trung thực về bất động sản trong hoạt động kinh doanh.
- Tất cả các hành vi gian lận, lừa dối, trốn thuế trong kinh doanh bất động sản.
- Chiếm dụng vốn trái phép và sử dụng vốn huy động không đúng mục đích.
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định.
- Thu lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái với quy định của Pháp luật.
Những trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của Pháp luật tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, cụ thể:
- Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua các loại bất động sản nhưng ko dùng để đầu tư kinh doanh hoặc dùng để đầu tư kinh doanh nhưng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (chưa tính tiền sử dụng đất).
- Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách cũng không phải thành lập doanh nghiệp.
- Các chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC) và các tổ chức, cá nhân khác muốn thu hồi nợ từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp.
- Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp xử lý tranh chấp, khiếu nại hoặc tố cáo mà không yêu cầu thành lập doanh nghiệp.
- Các cơ quan, tổ chức được nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của Pháp luật về quản lý tài sản công.
- Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có thể bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình. Nếu quy mô kinh doanh nhỏ và không thường xuyên thì Pháp luật không yêu cầu thành lập doanh nghiệp nhưng bạn phải tuân thủ các quy định liên quan đến kê khai và nộp thuế.
Một số kinh nghiệm sống còn khi kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản không phải là một việc dễ dàng, tuy nhiên, nếu được chuẩn bị kỹ càng thì doanh nghiệp chắc chắn sẽ đạt được kết quả tốt với lợi nhuận cao. Dưới đây là một số kinh nghiệm quý báu trong kinh doanh bất động sản mà bạn có thể tham khảo:
1. Định lượng giá trị dự án bất động sản
Việc xác định giá trị dự án đảm bảo rằng nhà đầu tư có thể tính toán chi phí và lợi nhuận, đồng thời đưa ra quyết định có nên đầu tư vào hay không. Để định lượng giá trị dự án bất động sản, bạn cần phải xem xét các yếu tố quan trọng như vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng, tiềm năng phát triển, thị trường, pháp lý,....
2. Tìm hiểu kỹ tính pháp lý khi kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực đòi hỏi sự nghiêm ngặt và cẩn thận trong việc xác định các quy định pháp lý. Việc không tuân thủ các quy định pháp lý có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của bạn, từ đó dẫn đến các vấn đề pháp lý và tài chính. Nếu không hiểu rõ, bạn có thể thuê một luật sư chuyên về bất động sản, họ sẽ giúp bạn kiểm tra các tài liệu và hướng dẫn bạn về các vấn đề pháp lý.
3. Nghiên cứu thị trường chuyên sâu
Người xưa có câu "biết người biết ta, trăm trận trăm thắng", đây là một triết lý sâu sắc, đặc biệt là trong kinh doanh. Để đạt thành công trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần thực hiện một trong những bước quan trọng đó là nghiên cứu thị trường kỹ càng để xác định các phân khúc và nhóm khách hàng mục tiêu, đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn và trực tiếp. Việc đánh giá khu vực thị trường phù hợp nhất với lĩnh vực đầu tư sẽ giúp cho nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đúng đắn và tối ưu hóa lợi nhuận đạt được.
4. Xây dựng chiến lược, kế hoạch kinh doanh bất động sản
Sau khi đã nghiên cứu thị trường chuyên sâu, lúc này nhà đầu tư cần phải thận trọng và chuẩn bị kỹ lưỡng để lên một kế hoạch kinh doanh chi tiết và minh bạch. Điều này giúp đảm bảo họ luôn đi đúng hướng và có thể đo lường được trước những rủi ro có thể xảy ra, giúp tránh bị lệch khỏi đường đi đã đề ra.
5. Xây dựng thương hiệu uy tín
Việc xây dựng thương hiệu đóng vai trò vô cùng quan trọng giúp nhà đầu tư tiếp cận được với khách hàng mục tiêu thông qua tên tuổi của doanh nghiệp. Để trở thành một doanh nghiệp đáng tin cậy, bạn cần có một tinh thần làm việc trung thực, rõ ràng và minh bạch trong việc cung cấp thông tin cho mọi người.
Việc thiết lập mối quan hệ bền vững với khách hàng, cung cấp cho họ những giá trị chất lượng và đem đến sự hài lòng sẽ giúp doanh nghiệp trở thành một thương hiệu uy tín. Kế hoạch cụ thể như chiến dịch quảng cáo và phản hồi tích cực từ khách hàng cũng góp phần làm cho tên tuổi và thương hiệu của doanh nghiệp trở nên vững mạnh và tiến xa hơn.
6. Báo cáo tài chính rõ ràng
Để đầu tư bất động sản thành công, nhà đầu tư cần phải xác định chiến lược đầu tư của mình và tính toán số vốn kinh doanh phù hợp với từng phân khúc thị trường. Tuy nhiên, việc đó không đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ không phải đối mặt với các vấn đề tài chính. Do đó, để tối ưu hóa việc sử dụng nguồn vốn, bạn nên có một báo cáo tài chính rõ ràng để đánh giá và phân loại chi phí đầu tư một cách hiệu quả. Từ đó, bạn có thể linh hoạt trong việc tìm kiếm và kêu gọi vốn đầu tư từ doanh nghiệp hoặc các ngân hàng uy tín với nhiều ưu đãi.
7. Xây dựng chiến lược marketing thu hút khách hàng
Xây dựng chiến lược marketing hiệu quả là một yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng trong kinh doanh bất động sản và từ đó sẽ giúp tăng doanh số bán hàng. Quảng cáo là một phương tiện tối ưu nhất giúp bạn tiếp cận khách hàng. Bạn có thể sử dụng các kênh quảng cáo có trả phí để truyền tải thông tin đến khách hàng mục tiêu như Google Ads, Facebook Ads, Zalo Ads, Tiktok Ads,.... Bạn cần đảm bảo rằng quảng cáo của mình hấp dẫn, sáng tạo và phù hợp với đối tượng khách hàng.
Trên đây là nội dung mà Phương Nam 24h muốn chia sẻ với bạn về những điều quan trọng cần biết khi kinh doanh bất động sản. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi cung cấp sẽ giúp bạn có thêm kiến thức và hiểu rõ hơn về lĩnh vực này, từ đó cái nhìn tổng quan và chuẩn bị tốt hơn cho công việc kinh doanh sắp tới. Tuy nhiên, đây chỉ là những khái niệm cơ bản, để thành công trong kinh doanh bất động sản, bạn cần phải đầu tư nhiều hơn vào việc tìm hiểu và nghiên cứu thị trường, xây dựng mối quan hệ và tận dụng những cơ hội kinh doanh.
